לאחרונה אנו נשאלים רבות, מה עושים אם המוכר לא מוסר את הדירה או הקונה מאחר בתשלום או הסחורה לא הגיעה או העסק סגור ולא משלמים דמי שכירות וכו׳.
אז מה באמת הוראות החוק בעניין, ננסה לעשות קצת סדר.
הממשלה הורתה על סגר חלקי כתוצאה מכך המשק במצב קיפאון, מקומות עבודה רבים לא עובדים או עובדים במתכונת מצומצמת, עסקים חווים מצוקה תזרימית עקב היעדר הכנסות וכדור השלג מתגלגל: בעלי העסקים לא משלמים שכירות, בעל המבנה לא משלם משכנתא, הבנק לא משחרר את הכסף, הקונה מאחר בתשלום והמוכר לא מוסר את הדירה.
שימו לב, יש לבחון כל עניין לפי נסיבותיו. עקרונית מערכת הדינים הרלוונטית היא חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א-1970.
סעיף 18 לחוק החוזים קובע כדלקמן:
״הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
ניתן לכאורה להבין מתחולת הסעיף כי במקרה כזה של מגיפה, אין הכרח לקיים את ההתחייבויות החוזיות במועדן ו/או במלואן, אלא שבתי המשפט פירשו את הסעיף באופן מצומצם ביותר בעבר וקבעו לדוגמה כי מצב מלחמתי הוא מצב צפוי.
האם התפרצות מגפה היא מצב צפוי?
ראשית, יש לבחון את הוראות החוזה הרלוונטי, האם יש סעיף סל שמאפשר דחייה או ביטול של ההתחייבויות כגון סעיף ״כוח עליון״ (force majeure) שמאפשר דחייה של ההתחייבויות או ביטולם במקרים קיצוניים וזאת מבלי לשלם לצד הנפגע פיצויי הפרה.
בד״כ במערכת חוזים בין צדדים לא שוויוניים, בהם הצד החזק הוא שמנסח את החוזה ומכתיב את התנאים, ינוסחו סעיפי ״כוח עליון״ רחבים במיוחד שיחילו כל מצב קיצוני, ויאפשרו לצד החזק לדחות או לבטל את התחייבויותיו. לדוגמא, חוזה בין קבלן לרוכש דירה יכיל לבטח ניסוח כזה או אחר של ״כוח עליון״, כך גם חוזים מסחריים לאספקת טובין בין רשתות לזכיינים.
לעומת זאת, חוזים של עסקים וחברות שנותנים שירות לצרכן או מספקים טובין למשתמש קצה לא יכילו סעיפי כוח עליון.
האם קורונה מהווה כח עליון?
לא בטוח ובפרט כל עוד הממשלה לא הכריזה זאת. כך שגם אם מערכת החוזים הרלוונטית מכילה סעיף ״כח עליון״ לא בטוח שהוא כולל הפרת התחייבויות עקב התפרצות מגיפה, אלא אם צוין במפורש במסגרת הסעיף כי הוא מקפל בתוכו מצבים של מפגעי טבע למשל.
דומה כי הקונספציה המשפטית הנוהגת בישראל היא שרק במקרים נדירים בהם מעשית לא היה ניתן לצפות את האירוע המסכל (משבר הקורונה) והוא מונע את האפשרות לקיים את חוזה במתכונתו או בכלל יאפשר סטייה או ביטול (בהתאם לנסיבות העניין).
למשל במקרה של רכישת דירה, כאשר הבנק לא מאפשר את ביצוע התשלום (כי הסניפים סגורים), יש כאן סיבה חיצונית שלא היה ניתן לצפותה והיא מסכלת בפועל את ביצוע החוזה, במקרה כזה ייטו לאפשר את דחיית החיוב ואולי מצד שני את ביטול החוזה על ידי המוכר.
לעומת זאת, דרישה של המוכר לקיים את החוזה במועדו יכול שתתפרש כהפרה של תום הלב בקיום חוזה. למשל בת.א. 3531/01 בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, בית המשפט קבע כי דרישה דווקנית לביצועו של הסכם, על אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות, יכול שתתפרש כהפרת חובת תום הלב בקיום חוזה.
לכן, השאלה האם דוחים את החיוב עד לחלוף המשבר או מבטלים או מקיימים את החוזה תלויה בנסיבות הספציפיות של ההתקשרות.
במקרה של הפרה צפויה ראוי ואף במקרים מסוימים דיני תום הלב מחייבים זאת, לשלוח הודעה לצד השני בדבר הפרת החוזה הצפויה עקב הסיכול.
לשם קבלת ייעוץ משפטי, ניתן לפנות אלינו בטל׳ 04-7707244.
ירון נוח, עו״ד
מומחה למשפט מסחרי
נוח, כהן ושות׳, עורכי דין
