הסכמי מכר מקרקעין, כדבר שבשגרה, כוללים מנגנון נאמנות (שיפורט בד"כ בפרק התמורה) שנועד להבטיח כי בסופו של יום יוכלו הרוכשים להעביר את הזכויות בנכס על שמם.
מדוע נדרש מנגנון הנאמנות:
בכפוף לתשלום מלוא התמורה ע"י הרוכשים, על המוכרים להמציא לרוכשים את המסמכים שיאפשרו את רישום הזכויות על שמם (בין בטאבו, בין ברשות מקרקעי ישראל ובין בחברות משכנות) ובהם:
יפויי כוח בלתי חוזרים של המוכרים, שטרי מכר / בקשות להעברת זכויות ו- אישורי מיסים (מס שבח ואישור הרשות המקומית והועדה לתכנון ובניה).
בעוד שיפויי הכוח ושטרי המכר הינם מסמכים בשליטת הצדדים ונחתמים במועד חתימת הסכם המכר, אישורי המיסים תלויים (גם) בצדדים שלישיים – מיסוי מקרקעין והרשות המקומית ולעיתים במועד מסירת החזקה בנכס עדיין לא נמצאים בידי המוכרים.
לפיכך ועל מנת שלא לדחות את מועד המסירה מחד, ולהבטיח כי אישורים אלו ימסרו לרוכשים בסופו של יום מאידך, נקבע בהסכמי המכר מנגנון לפיו חלק מתשלום התמורה יופקד לחשבון נאמנות, אשר ינוהל ע"י ב"כ המוכרים (הנאמן), עד לקבלת המסמכים הדרושים ובנסיבות מסוימות אף ישמש לתשלומים שנועדו להשגת אישורים אלו.
כיצד נקבע גובה הסכום שיופקד לנאמנות:
סכום הכסף שיופקד לחשבון הנאמנות נקבע עבור כל עסקה בנפרד ומתבסס על חישובים שעל ב"כ הצדדים לערוך ועל הערכות – מבוססות ידע וניסיון – של היטלים / חיובים צפויים בעסקה.
מס שבח –
נהוג לבצע עבור כל עסקה תחשיב מס שבח צפוי המתבסס על מועד הרכישה המקורי וסכום הרכישה.
אישור רשות מקומית (לרבות ועדה לתכנון ובניה) –
להבטחת אישור זה נדרש ניסיון וידע מאחר שהחיוב הצפוי בהיטל השבחה תלוי בתכניות "משביחות" שקיבלו תוקף ממועד הרכישה המקורי, בהערכות שווי וכו' ויכול להגיע לעשרות (ולעיתים מאות) אלפי שקלים.
מסמכים נוספים –
לעיתים נועדו כספי הנאמנות להבטחת מסמכים נוספים בהתאם לנסיבותיו של הסכם המכר, כגון: אישור רמ"י להעברת הזכויות; טופס 4 וכו'.
מתי ישוחררו הכספים מחשבון הנאמנות:
עם קבלת המסמכים אשר להבטחתם הופקדו הסכומים בחשבון הנאמנות, ישוחררו הכספים מחשבון הנאמנות אל המוכרים. לרוב, נקבע סכום שנועד להבטיח כל אישור ו"עבור" אותו מסמך / אישור ישוחרר הסכום אותו נועד להבטיח.
יש לשים לב כי לרוב יכלול הסכם המכר הנחיה לנאמן לעשות שימוש בכספי הנאמנות להשגת האישור, ככל שזה לא הומצא לרוכשים בתוך פרק הזמן שצוין בהסכם המכר.
לסיכום:
האמור לעיל מדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי בהסכמי מכר בכלל וחשיבות ייצוג ע"י עו"ד המתמחה בתחום, בפרט.
למשרדנו ניסיון רב בייצוג בעסקאות מקרקעין מגוונות: רכישה מקבלן, רכישות "יד 2", עסקאות קומבינציה, אופציות ו-סיחור אופציה, תמ"א 38 וכו'. אנו מזמינים אתכם/ן ליצור עימנו קשר לייעוץ משפטי פרטני.
*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.
